アパート経営の基礎知識：経営環境編

立地環境と入居者ニーズ

アパート経営にとって、立地環境は極めて重要な要素です。ターミナル駅徒歩５分の立地や、バス便だが公園が近くにある立地等、様々な立地環境にアパートが建っており、成功している事例がたくさんあります。

しかし、交通の利便性が良い立地環境なら、どんなアパート経営でも成功するということではありません。その立地環境ではどんな入居者層が住み、どんなニーズが求められているのかを見極めることが最も大切です。

そこで、入居者層別に求められる立地環境を挙げてみました。これらを複合的に捉えて、どんな入居者ニーズがあるのかを探っていきます。

経営環境(入居者ニーズ)調査のポイント

では、具体的に立地環境をどう把握すればよいのか、ポイントを整理してみます。入居者ニーズを見極めるにはこれらの要素を十分に検討することが大切です。

1. 最寄駅までの距離（徒歩分数・バス路線の有無）
2. 街のイメージ・知名度
3. 周辺エリアの生活環境(住宅街か商業地か、公園、学校、行政施設の有無)
4. 鉄道利便性(急行などの停車の有無・ターミナル駅か・最寄駅が始発駅か)
5. 周辺の道路環境と駐車場の確保のしやすさ
6. 周辺の人口構成
7. 特殊な各種施設の有無(大学､工場､など)
8. 周辺のライバル物件の状況

例えば、駅からの距離が10分以内で、下北沢や吉祥寺など若者に人気のエリアなら、狭めのワンルームでも単身者のニーズが十分見込めます。最寄り駅が始発駅の場合、座って通勤できるので、忙しいサラリーマンに意外に人気があるエリアだったりします。

また、駅から遠い場所でもすぐ近所に大学や工場があれば、通学生・通勤者のニーズがあるはずですし、交通の便が悪くても公園など自然環境が豊かであれば、ペット共生型、子育て支援型といったコンセプトマンションのニーズも見えてきます。

そして、ぜひ注意したいのは、周辺のライバル物件の状況。人気の間取りや設備、そして家賃相場を考慮した上でプランを作成するのはもちろんですが、そのエリアに不足している間取り、付加価値は何かを探っていくことが大切です。しかし、これは、素人にはなかなか見極められるものではありません。入居者ニーズに精通している地元の不動産会社の意見など、専門家の判断を参考にするのが良いでしょう。